各镇人民政府，市政府各工作部门、直属机构：

      《旬阳市中心城区内村（居）民房屋建设规划管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

 

旬阳市人民政府办公室

                           2024年1月10日

 

旬阳市中心城区内村（居）民房屋建设

规划管理办法

 

第一章 总则

 

第一条 为进一步规范中心城区内村（居）民房屋建设行为，加强城市规划管理，提升城市建设品质，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《陕西省城乡规划条例》等法律法规和《安康市农业农村局 安康市自然资源局 安康市林业局关于印发安康市农村宅基地管理办法（试行）的通知》（安农发〔2022〕39号）规定，结合我市实际，特制定本管理办法（以下简称“办法”）。

第二条 本办法所指的村（居）民房屋建设是指中心城区内村（居）民房屋新建、扩建、翻建、改建的行为。新建是指新选址建造房屋行为；扩建是指在原用地上对既有建筑进行扩大建设规模或体量的建设行为（一般是指房屋加层建设行为）；翻建是指对原房屋拆除后，原址建造房屋行为；改建是指在建设规模或建筑体量不变的情况下，对原用地上房屋进行的改造（一般包括房屋修缮加固、平屋顶改坡屋顶等）。

第三条 本办法适用范围为旬阳市中心城区，包括城关镇、吕河镇、白柳镇部分村（社）组（见附录）。中心城区指在旬阳市国土空间总体规划（2021-2035年）中城关镇、吕河镇、白柳镇集镇范围内，符合条件的可以进行城镇村（社）建设，重点完善城市功能的空间区域。

 

第二章 管理职责

 

第四条 市规划管理相关部门、属地镇政府根据市政府确定的职权，负责中心城区内村（居）民房屋建设的规划管理工作。

（一）市自然资源局负责中心城区内村（居）民房屋建设的规划许可、规划监管、规划核实。主要包括村（居）民建房是否符合规划进行审查，核发规划许可，组织规划核实，并开展日常动态巡查，对违法建设进行查处。

（二）城关镇、白柳镇、吕河镇人民政府负责本辖区中心城区内村（居）民房屋建设申请条件审查，宅基地审核审批，牵头组织相关部门进行“选址”现场踏勘，对房屋建设活动进行日常监管，发现违法行为及时向规划执法部门报告。

（三）市发改、住建、交通（公路）、水利、文旅广电（文物）、农业农村、行政审批、林业、城市管理、生态环境、高新区、电力等行政主管部门，按各自职责，协同做好中心城区内村（居）民房屋建设的规划管理工作。

 

第三章 规划管理

（基本规定、申请条件、审批程序）

 

第五条 为维护规划的权威性、严肃性、科学性，保证村（居）民房屋建设规划审批的公开、公平、公正，采取“并联会审”的方式进行规划审批。

第六条 在中心城区内的村（居）民房屋建设应符合国土空间规划。

第七条 村（居）民在中心城区内依法取得相关审批手续后，方可进行房屋建设。

使用农村宅基地进行建设的，应取得《农村宅基地批准书》《建设工程规划许可证》；使用国有土地进行建设的，应取得《建设用地规划许可证》（或合法有效的土地权属证明）《建设工程规划许可证》。

投资额在一百万元以上或者建筑面积在五百平方米以上的建设工程，还应按照规定办理建设工程质量安全监督手续和建筑工程施工许可手续。

第八条 因重点项目建设需拆迁安置的，应由项目单位或属地镇政府根据国土空间规划，编制统规统建（或统规自建）安置方案，经市规委会审定。

第九条 太极城宋家岭景区、江南片区、宋家坪片区、桥沟潭片区、城中村改造区以及成片开发区等重点区域内，在详细规划未批准前，禁止建设。

景（片）区范围以审定的国土空间规划范围线为准。

城中村改造区包括前坪片区（商贸大街与文化东路之间）、党家坝片区（商贸大街与S102过境线之间）、刘湾片区（进站路与站前路之间）、小河北片区（316国道两侧），以及市政府确定的其他改造区。

成片开发区范围以市政府上报的成片开发方案范围线为准。

第十条 在历史文化名城保护范围内从事村（居）民房屋建设活动，应符合保护规划的要求，且应征询住建部门意见。

在历史文化街区核心保护范围内，不得进行新建、扩建房屋活动。在历史文化街区建筑控制地带内，新建、扩建、翻建、改建房屋应当符合保护规划确定的建设控制要求。

被认定为历史建筑（包括未来有可能认定为历史建筑的潜在建筑）、传统风貌建筑不得翻建，只能进行必要的修缮加固，修缮加固必须遵守“不改变原状”“修旧如故”的原则。对于其他一般性建筑，现状为危房不能居住的，具备翻建、改建条件的，原则上按照“三原原则”进行审批。

第十一条 房屋不得在有滑坡、泥石流、山洪等自然灾害威胁的地段进行建设。与危险化学品及易燃易爆等危险源的距离，必须满足有关安全规定。房屋间距应满足现行国家相关规定，后建房屋不得对先建房屋安全产生影响。

第十二条 在中心城区内村（居）民房屋建设按以下规定审批。

用地面积。对申请宅基地建房的，按照旬阳市农村宅基地管理有关规定执行。对申请国有建设用地建房的，按照规划（或规划条件）执行。房屋基地应在批准的用地范围内。

层数控制。按照中心城区各片区详细规划控制房屋层数（高度）。对详细规划未覆盖的地块，在中心城区主干路沿线的，房屋层数控制在六层及以下；在中心城区次干路、支路沿线的，房屋层数控制在四层及以下。

主干路、次干路、支路以国土空间总体规划（2021-2035年）划分等级为准。

建筑红线控制。以规划确定的道路红线为基础，按照相关规定退让道路红线。房屋基础不得逾越道路红线。

建筑退界控制。有相邻关系及通风采光要求的，以相邻协议为准；没有相邻协议的，建筑退界原则上按照所需间隔距离，各自退让一半。

建筑风格控制。满足城市设计管理要求。建筑风格、色彩根据不同区域管理要求，按照整体协调、局部变化的原则进行引导。对已采用防水材料处理仍无法解决房屋屋顶漏水渗水问题，可进行平改坡。房屋设计方案应优先采用规划、住建部门提供的通用设计。

配套设施建设。室外具备建设条件的房屋应配建停车位，室外不具备建设条件的，鼓励房屋室内配建停车位，室内停车位不征收城市基础设施配套费。鼓励房屋配建电梯。房屋应配建化粪池，生活污水应接入市政污水管网，不具备接入条件的，自行消纳处理，不得直排。雨水统一收集后接入市政雨水管网或集中排放，不得散排。停车位、电梯、化粪池不得侵占城市公共空间。

第十三条 新建、翻建、扩建房屋层数在四层及以上的，应以规划、住建部门提供的通用设计方案为基础，委托具有资质设计单位或具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员出具施工图。

第十四条 村（社）本集体组织成员符合下列条件之一的,可以户为单位申请房屋建设:

（一）符合有关法律规定，因子女结婚等原因确需分户的，而现有的宅基地面积或住房面积低于标准的;

（二）因发生或为防御自然灾害、新农村建设、规划调整需要搬迁的;

（三）因国家建设、公共设施和公共事业建设占用原宅基地，按规定应予宅基地安置的;

（四）符合政策规定迁入村集体经济组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的;

（五）属房屋加层的，经有资质的第三方机构鉴定能满足结构荷载要求的；

（六）采用防水材料处理仍无法解决屋顶漏水渗水需屋顶改建的；

（七）符合法律法规规定的其他情形。

有下列情形之一的农户，申请农村宅基地建房的不予批准:

（一）非本集体经济组织成员申请宅基地的;

（二）申请宅基地选址不符合规划的;

（三）原有宅基地面积或住房面积已超过规定标准再申请新宅基地的;

（四）未提供《农村宅基地使用承诺书》的;

（五）出租、出卖、赠予住宅后，再申请宅基地的;

（六）原有宅基地征收时已按有关规定安置的;

（七）违法占地建房未依法处理结案的;

（八）法律法规规定的不能使用宅基地建房的其他情形。

第十五条 取得国有土地手续的个人符合下列条件之一的,可以户为单位申请房屋建设:

（一）已取得国有土地使用权的，现状为净地需新建的；

（二）已取得土地或房屋产权手续，需翻建、扩建的（其中属房屋加层的，需经有资质的第三方机构鉴定能满足结构荷载要求）；

（三）采用防水材料处理仍无法解决屋顶漏水渗水需屋顶改建的；

（四）符合法律法规规定的其他情形。

第十六条 在中心城区内的村（居）民申请使用农村宅基地建房的，按以下程序办理审批手续。

（一）村（居）民申请。对符合申请条件的村（居）民，以户为单位向所在村（社）组提出书面申请，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》，并提交户口簿及身份证复印件，由村（社）集体经济组织组织讨论，确定上报名单并张榜公布。

（二）镇村（社）审查。公示期满无异议且符合申请条件的，村（社）级组织、属地镇政府分别在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署审查意见，报市自然资源局进行规划审查。

（三）并联会审。对符合申请条件且资料完备的，市自然资源局受理并组织市发改、住建、交通（公路）、水利、农业农村、文旅广电（文物）、生态环境、电力等部门进行审查。

（四）部门审批。根据会审意见，对同意的建房户，属地镇政府核发《农村宅基地批准书》，市自然资源局核发《建设工程规划许可证》，许可前在建房所在地公示，公示期不少于7天。

在中心城区内申请使用国有土地进行房屋建设的，按以下程序办理审批手续。

  （一）个人申请。以户为单位向建房所在地镇政府提出书面申请，经属地镇政府研究后上报。

  （二）并联会审。对符合申请条件且资料完备的，市自然资源局受理并组织市发改、住建、交通（公路）、水利、文旅广电（文物）、生态环境、电力等部门进行审查。

（三）部门审批。根据会审意见，对同意的建房户，市自然资源局核发《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，批准前在建房所在地公示，公示期不少于7天。

在中心城区内申请使用农村宅基地建房的、使用国有土地进行房屋建设的，详细程序参照《旬阳市中心城区内村（居）民房屋建设规划管理工作指引》执行。

第十七条 严格落实村居民建房“三到场”全过程管理。房屋竣工后应申请规划核实，规划核实通过的，出具《建设工程规划验收意见书》。

（一）审查到场。收到属地镇政府上报的村（居）民建房名册后，市自然资源局实地踏勘、审查申请人拟用地是否符合规划等。

（二）批放到场。房屋开工前，申请人向市自然资源局申请规划验线，市自然资源局组织相关人员到现场查验，形成验线记录。实地丈量批放用地，确定建房位置。未经现场开工查验的，不得开工。

（三）验收到场。房屋竣工后，市自然资源局应组织相关人员进行现场验收，实地查验是否按照规划许可进行建设，验收通过的，出具《建设工程规划验收意见书》。

 

第四章 法律责任

   

第十八条 违反本办法规定的行为，按照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》承担法律责任。

 

第五章 附则

 

第十九条 本办法由旬阳市自然资源局负责解释。

第二十条 本办法自2024年1月15日起施行，有效期至 2029年1月14日。原《旬阳县城规划区内村（居）民房屋建设规划管理办法》（旬政办发〔2016〕211号）同时废止。

 

 

 

 

 

 

附 录

 

一、适用范围

城关镇：李家台村（316国道沿线50米范围内至第一个村岔路口），江南社区一组、二组、三组、四组、七组，老城社区，小河北社区，下菜湾社区，鲁家台社区，刘湾社区，党家坝社区，鲁家坝社区一组、二组（张湾片区）、三组、四组，草坪社区规划草坪路、逸家三路以北至旬河间，青泥社区，刘店社区一组、二组、三组，乱滩沟村二组（罐沟片区）。

吕河镇：双井社区（北沿吕河大道以北200米、南至毛公大道、西至吕河老街、东至江店社区）；江店社区（北至双井社区、南至敖院社区、西至吕河大道、东沿东吕路以东200米）；敖院社区（北至江店社区、南至敖院小学（熊家沟口）、西至吕河大道及十天高速旬阳连接线、东沿东吕路以东100米）。

白柳镇：白柳社区（除五组外），柳村社区（白柳大桥北部：通组路西侧50米与旬河之间，白柳大桥南部：原102省道以南50米范围与旬河之间），老龙沟村（西康铁路以北50米与旬河之间）。

二、术语解释

  1.并联会审：对中心城区内的村（居）民房屋建设行为，根据市政府确定的职权，由多个部门共同对房屋建设规划进行审查。

  2.历史文化名城：经国务院、省级人民政府批准公布的保存文物特别丰富并且具有重大历史价值或者革命纪念意义的城市。

  3.历史文化街区：经省、自治区、直辖市人民政府核定公布的保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌，并具有一定规模的历史地段。

  4.三原原则：原址、原面积、原高度。

  5.城市设计：对城市形态和空间环境所作的整体构思和安排，贯穿于城市规划的全过程。

  6.净地：土地权利清晰, 不存在需要拆除的建筑物、构筑物，没有法律经济纠纷, 地块位置、使用性质等规划明确, 具备房屋建设基本条件。

  7.三到场：申请审查到场，批准后丈量批放到场，房屋建成后验收到场。