为健全保障性住房建设和分配体系，改善群众住房需求，促进租赁型保障房专业化管理和可持续发展，根据国家建设部、财政部、发改委《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号），陕西省建设厅、发改委、财政厅、国土厅、纠风办《关于廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理的指导意见（试行）》（陕建发[2013]336号），安康市人民政府办公室关于印发《安康市廉租住房和公共租赁住房并轨运行实施意见（试行）》的通知 （安政办发〔2014〕45号）文件精神，结合我县实际，特制定本实施方案。

一、目标任务

全面落实《中共中央关于全面深化改革若干大问题的决定》提出的“健全符合国情的住房保障和供应体系”，积极推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行，使不同收入的住房困难群众更方便、更快捷地享受到住房保障制度，实现“住有所居”、“应保尽保”的目标，从2014年起，积极推进廉租住房和公共租赁住房实行并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

二、基本原则

（一）坚持统筹房源原则。廉租住房和公共租赁住房项目建设实行并轨运行，政府的直管公房纳入公租房管理范围；

（二）坚持梯度保障原则。对公共租赁住房保障对象实施分档补贴，资金发放到户，租金足额缴纳；

（三）坚持租补分离原则。保障对象在市场租赁住房的，政府即期向保障对象发放租金补贴；

（四）坚持市场定价的原则。租金标准略低于同城区同类房屋市场平均租金水平。

三、项目计划

 从2014年起，将廉租住房（含购改租等项目）建设计划并入公共租赁住房年度建设计划。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后并入公共租赁住房。

四、资金渠道

（一）资金申请渠道，根据中省有关文件规定，中央补助公共租赁住房建设资金以及租赁补贴由财政部安排，按原公共租赁住房项目编报程序向上级争取补助资金。国家发改委原安排的中央用于新建廉租住房补助投资调整为公共租赁住房配套基础设施建设补助投资，按原公共租赁住房配套基础设施项目编报程序向上级争取补助资金。

（二）廉租住房并入公共租赁住房后，根据中省有关文件规定，当地政府原用于廉租住房建设的配套资金来源渠道，调整用于公共租赁住房（含2014年以前在建廉租住房）建设。原用于租赁补贴的资金，继续用于补贴在市场租赁住房的保障对象。

 五、项目建设

（一）廉租住房和公共租赁住房并轨后，项目建设实行统一选址、统一规划、统一配套、统一建设、统一管理。公共租赁住房项目选址应优先安排在交通便利，生活方便，市政基础设施和公共服务设施相对完善的区域。确因建成区没有建设条件，要将市政基础设施和公共服务设施与公租房项目同步规划、同步建设、同步投入使用，为保障对象提供良好的居住条件和公共服务水平。在外来务工人员集中的工业园区和开发区，应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。

（二）廉租住房和公共租赁住房并轨后，住房套型建筑面积标准均控制在50平方米左右，户型以二室一厅一厨一厕为主，室内为可满足基本生活要求的普通装修设施，即水泥地面、混合砂浆粉刷、仿磁涂料、铝合金窗、进户防盗门、室内夹板门、铜芯电线、白炽灯泡、蹲便器、瓷质洗涤盆、厨房操作台等一次装修到位。

（三）采取多种方式筹集房源，在完成续建项目的基础上，根据实际住房保障需求确定新建任务，新建公共租赁住房，可以通过改建、收购、长期租赁等方式，或通过政府直接投资或实物参股、委托代建等多种形式引进社会资本，企业等社会力量参与公共租赁住房建设。公共租赁住房建设项目按照“有利分配、便于管理”的原则，由房地产开发企业在商品房、限价商品房、经济适用房小区开发建设中按规定比例配建,并以整栋和整体单元在开发项目中建设。

（四）廉租住房和公共租赁住房并轨后，项目建设继续享受原各项优惠政策。涉及市政公用基础设施配套等行政事业性收费和政府性基金予以免收，其它服务收费减半；电力、通讯、市政公用事业等企业对公租房减免入网、管网增容等营业性收费。

六、配套管理

（一）明确保障对象及准入标准。公共租赁住房供应对象为城镇中低收入及以下住房困难家庭和新就业职工、外来务工人员陕南移民搬迁对象、进城农民工中的住房困难者。

最低收入家庭按照当地城镇居民享受最低社会保障家庭确定。

低收入家庭收入线按照当地上一年度城镇居民享受最低社会保障收入的3倍以下确定。按照收入标准合理确定公共租赁住房的准入标准，并定期调整公布。

中等收入线根据上级确定规定并结合本县上年度城镇居民人均可支配收入标准确定。中低家庭收入线由县统计局确定并定期公布。

住房困难家庭按照家庭人均住房建筑面积低于20平方米确定。

（二）完善工作程序，规范分配管理。坚持社区受理、镇政府或主管部门初审、县保障部门复审、县保障性住房建设协调领导小组终审的审批程序应在30个工作日完成审核审批程序。在综合考虑保障对象的住房困难程度、收入水平、申请顺序、保障需求以及房源等情况的基础上，优先解决城市最低收入家庭保障对象的住房困难。对房源情况、分配政策、分配对象、分配方式、分配结果等信息及时进行公布，确保分配过程公开、公正、透明。

（三）加强租金管理。合理确定租金，公共租赁住房租金标准，原则上按照略低于同城区类似房屋的市场平均租金水平，由保障部门会同物价部门确定租金标准，实行动态调整，每两年研究一次并向社会公布。公共租赁住房实行租金“收支两条线”管理，租金收入上缴财政，专项用于房屋管理、维修、设施更新等支出。鼓励建立公共租赁住房专项维修基金，资金从每年收取的租金中归集。

（四）实施梯度保障。对保障对象根据其家庭收入实施分档补贴，具体补贴系数如下：

最低收入家庭，按照公共租赁住房基准租金减住户实际缴纳的租金，差额部分政府实施补贴，补贴基数为公共租赁住房基准租金的50%。

低收入家庭，按照公共租赁住房基准租金减住户实际缴纳的租金，差额部分政府实施补贴，补贴基数为公共租赁住房基准租金的30%。

根据其家庭收入的变化，定期对保障对象的补贴系数进行动态调整。

（五）实行租补分离。对未享受实物保障的城镇低收入住房困难家庭继续实行发放租赁补贴，由其自行到市场租赁住房。住房困难家庭中无住房的，按照人均住房20平方米以下补贴，每平方米按照公共租赁住房基准租金的50%计算补贴；住房困难家庭中有住房的，扣除其现有面积后，对不足部分按照每平方米公共租赁住房基准租金的50%计算补贴。

（六）完善退出机制。根据保障对象家庭收入的变化，及时调整租金补贴档次。对取消最低社会保障资格的住房困难家庭，调整至低收入住房困难家庭补贴档次；收入水平超出低收入保障条件的住房困难家庭，调整到公共租赁住房基准租金档次，直至不再补贴，实现柔性退出。

（七）严格租赁管理。公共租赁住房按规定分配后，应与承租对象签订租赁合同，租赁合同必须使用保障部门制定的规范文本，租赁合同一年签订一次，需要续租的，承租人应在合同期满1个月前向保障部门提出申请。每三年由旬阳县保障住房管理中心对已配租的家庭进行复审，经审核符合条件的，准予续租并签订续租合同；经审核不符合条件的，应按照规定退出实物配租。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。
    （八）加强物业管理。公共租赁住房运营机构应坚持市场机制运作，做到自主经营、统筹收支、产权清晰、管理规范。政府直接投资建设的公共租赁住房小区实行自管和社会化物业管理相结合的方式；企业配建的公共租赁住房项目纳入其所在项目统一进行物业管理。大力推进社会化物业管理，物业服务收费实行政府指导价，公共租赁住房保障对象的物业服务费在同区域同类型商品房居住区标准的基础上减半收取，政府予以适当补贴。物业管理单位应定期向保障部门汇报公共租赁住房实际使用和物业服务情况。

（九）提升服务内涵。要注重为公租房保障对象提供必要的公共服务，采取政府统筹、部门联动、社会参与的联动机制，在代办服务、医疗教育、培训就业、矛盾调处、精神文化、政策咨询、健身运动以及互帮互助等方面，积极探索后期服务新模式，提升服务管理新内涵，不断满足低收入家庭的合理要求，实现管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利的良好局面，有效构建和谐社区。

七、产权设置

（一）实现租售结合，产权共有。发展公共租赁住房产权共有，调动城镇住房困难家庭靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决城镇住房困难家庭的住房问题。产权共有是指购买公租赁住房的对象和当地政府各持一定比例的产权份额。

（二）公共租赁住房入住对象自愿购买公共租赁住房的，可以申请购买。其中，中省投资部分归政府所有。购房者可以一次性付款，也可以分期付款。一次性付款，办理共有产权证书；分期付款的，按享受的产权比例缴纳租金。公共租赁住房入住对象能达到全额购买条件的，可以逐步过渡为全产权，并办理房屋所有权证，上市交易按照经济适用住房规定执行。

（三）明确出售价格。公共租赁住房按成本价出售，让利于城镇住房困难家庭。成本价格由土地成本（含拆迁安置成本）、前期费用、合理税费、建安成本、基础配套设施建设费用、财务费用以及管理费组成。工程竣工验收后，由价格主管部门审定。

（四）明确上市交易规定。购买共有产权的公共租赁住房不得上市交易，确有特殊原因需出售的，由住房保障部门按原售价扣除折旧后回购，用于公共租赁住房保障房源。

八、监督检查

廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理工作接受社会监督，住房保障部门加强并轨运行管理工作的宣传，为并轨运行管理工作营造良好氛围，不断总结并轨运行管理工作经验，及时发现和改进工作中存在的问题，确保并轨运行管理工作取得实效。对在并轨运行管理工作运行过程中，住建部门接到对违法违纪行为进行检举和控告的，应当依照职责及时核实并作出处理。因玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或不履行职责造成后果的，要追究其相关责任人责任；构成犯罪的，要移交司法机关追究刑事责任。对弄虚作假、虚报公共租赁住房供应对象、提供虚假资料等手续的，取消其申请资格，并由纪检、监察部门追究单位主要负责人和相关责任人责任。

九、组织领导

廉租住房和公共租赁住房并轨运行工作在县保障性住房建设协调领导小组的统一领导下实施，具体由旬阳县保障性住房管理中心负责并轨运营管理等工作。保障性住房建设协调领导小组成员单位要形成共识、密切配合、履行职责、全力支持，确保全县廉租住房和公共租赁住房并轨运行工作的顺利推进。